62 articles · 1 versió · Text oficial consolidat
Norma substituïda el 18 de agost del 1999
Norma successora:
Contingut històric sense aplicació actual.
La present Llei regula el règim jurídic dels contractes d’arrendament de finques urbanes, tant les destinades a vivenda, com aquelles que es destinen a l’exercici d’una activitat de comerç, indústria, professional, d’ensenyament, o de qualsevol altra classe.
Queden exclosos de l’àmbit d’aquesta Llei: 1r. L’ús de les vivendes pels porters, guardians, vigilants, assalariats i funcionaris que l’ocupen per raó del càrrec que desenvolupen o del servei que presten. 2n. Els contractes d’arrendament d’una finca amb casa-habitatge, en què la finalitat principal del contracte sigui l’aprofitament agrícola, pecuari o forestal de la finca.
Les finques urbanes destinades a arrendament han de trobar-se en conformitat amb les normes d’urbanisme i construcció estatals i locals.
Les finques urbanes destinades a vivenda no poden donar-se en arrendament si no es troben emparades per un certificat d’habitabilitat. El nombre de les persones que conviuen en la finca arrendada de forma habitual i permanent no pot ésser, en cap cas ni en cap circumstància, superior al nombre màxim previst en el certificat d’habitabilitat.
Es considera que és arrendament de vivenda aquell que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és de servir de residència permanent i habitual de l’arrendatari, del seu cònjuge, dels seus fills, o d’altres familiars que depenguin econòmicament d’ell.
Es considera que és arrendament de local de negoci aquell que té per objecte una edificació habitable la destinació principal de la qual és d’exercir-hi una activitat d’indústria, de comerç, de magatzem per a una indústria o comerç, professional, d’ensenyament, o qualsevol altra equiparable.
Es consideren títols suficients per donar una finca en arrendament els d’usufructuari, emfiteuta, superficiari, i tot altre dret de natura anàloga.
En el cas que el contracte se celebri a favor de més d’una persona, tots els coarrendataris gaudeixen dels drets i han de complir les obligacions derivades de l’arrendament. Responen tots solidàriament front a l’arrendador del pagament de les rendes.
El contracte d’arrendament pot celebrar-se en forma verbal o escrita. En el cas que s’hagi celebrat verbalment, qualsevol de les parts pot compel·lir l’altra a formalitzar-lo per escrit.
Quan el contracte d’arrendament de vivenda es pacti per un termini superior a tres anys, o el d’arrendament de local de negoci per un termini superior a cinc anys, s’han de formalitzar per escrit.
Si la finca s’arrenda amb mobles o instal·lacions especials, s’ha d’afegir com a annex al contracte el corresponent inventari. Es presumeix que els mobles o les instal·lacions estan en bon estat si no s’ha fet constar altra cosa.
El contracte d’arrendament acaba a la fi del termini pactat, sense necessitat de requeriment.
L’arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d’arrendament abans que transcorri el termini pactat però, en aquest cas, ha d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any que queda per complir.
Les parts en el contracte pacten lliurement la renda.
Durant el termini contractual, i en el cas que no s’hagi convingut cap altre sistema d’actualització, l’arrendador i l’arrendatari poden actualitzar la renda a la fi de cada any contractual, atenent a la variació percentual que experimenti l’índex general de preus al consum.
L’arrendador està obligat a: 1r. Lliurar a l’arrendatari la finca objecte del contracte, de forma que estigui en condicions de servir a l’ús a què està destinada. 2n. Facilitar a l’arrendatari informació suficient sobre les característiques tècniques, les instal·lacions i els serveis de la vivenda o local. 3r. En el cas d’arrendament de vivenda, lliurar a l’arrendatari una còpia del certificat d’habitabilitat. 4rt. Efectuar en la finca arrendada, i en les seves instal·lacions, les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada. Se n’exceptuen aquelles reparacions que exigeixi el desgast per l’ús, o siguin conseqüència dels danys a què es refereix l’apartat 10è de l’article següent, que són a càrrec de l’arrendatari. A títol purament enunciatiu, es consideren reparacions a càrrec de l’arrendador les que afecten l’estructura de l’immoble, la coberta, la façana, les instal·lacions generals i els elements d’ús comú. L’arrendador no està però obligat a efectuar les esmentades reparacions quan el valor és superior al 50 per 100 del valor de la finca arrendada, sense comptar el valor del solar. 5è. Tenir subscrita i mantenir vigent una pòlissa d’assegurança que cobreixi suficientment els danys i perjudicis que puguin ocasionar-se a l’arrendatari i a tercers. 6è. Mantenir a l’arrendatari en el pacífic ús i gaudiment de la cosa arrendada, durant tot el temps del contracte. L’arrendador no està obligat a respondre de la simple pertorbació de fet que un tercer pugui ocasionar en l’ús de la finca arrendada, però l’arrendatari té acció directa contra el pertorbador. 7è. Consentir la instal·lació d’antenes de ràdio i de televisió, en la forma prevista per l’òrgan administratiu competent i d’acord amb la normativa vigent, i sempre en la forma que menys perjudiqui l’estètica de l’edifici. 8è. Pagar les despeses de redacció del contracte d’arrendament.
L’arrendatari està obligat a: 1r. Pagar la renda o el preu de l’arrendament i, quan escaigui, les quantitats complementàries, en els termes pactats i, en defecte de pacte, en la forma prevista en els articles 21, 22 i 23 d’aquesta Llei. 2n. Usar la finca arrendada i les instal·lacions i serveis amb la diligència pròpia d’un bon pare de família, destinant-la a l’ús pactat i, en tot cas, a aquell que resulti de la seva naturalesa i de la finalitat per la qual fou bastida. 3r. Efectuar en la finca arrendada aquelles reparacions que siguin conseqüència del desgast per l’ús normal o anormal de la finca, o de les seves instal·lacions i serveis. 4rt. En el cas d’arrendament de vivendes, donar-se d’alta en el comú de la parròquia en què estigui situada la finca dins dels 15 dies següents a la firma del contracte. 5è. Consentir l’entrada de l’arrendador a la finca arrendada, per tal d’inspeccionar-la. 6è. Tolerar les reparacions necessàries en la finca arrendada, i en els elements i serveis comuns. Si la reparació dura més de 40 dies, l’arrendatari té dret que se li disminueixi la renda, durant el temps de la reparació, en proporció a la part de la finca de què s’hagi vist privat. 7è. Posar en coneixement de l’arrendador qualsevol usurpació o novetat danyosa que es produeixi a la finca arrendada. 8è. Concertar una pòlissa d’assegurances que cobreixi, almenys, els riscos d’incendi, explosió, filtracions o escapaments d’aigua i responsabilitat civil per danys. 9è. Retornar la finca a la fi de l’arrendament tal com l’ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps o per causa inevitable. Si en el contracte no s’expressa quin era l’estat de la finca al temps de l’arrendament, s’entén que estava en bon estat, salvada prova en contrari. Mentre la devolució no es dugui a terme, i sempre que no s’hagi pactat expressament un règim diferent, l’arrendatari està obligat a continuar pagant les rendes, actualitzades quan escaigui, a títol d’indemnització per l’ocupació indeguda. 10è. Respondre dels danys ocasionats a la finca arrendada, llevat que provi que s’ha ocasionat sense culpa seva ni de les persones que amb ell conviuen. 11è. En els arrendaments de vivenda, comunicar a l’arrendatari i a les autoritats comunals qualsevol canvi que es produeixi en els familiars o altres persones que conviuen en la finca arrendada de forma habitual i permanent.
Quan en l’arrendament s’hi incloguin mobles o instal·lacions, s’entén que la durada de l’arrendament d’aquests és la mateixa que la de la finca.
Quan per ordre de l’autoritat hagin d’executar-se obres que impedeixin que la finca continuï ocupada, el contracte d’arrendament queda en suspens pel termini que durin aquelles, i queda igualment suspesa l’obligació del pagament de les rendes. Això no obstant, en aquest supòsit l’arrendatari pot optar per la rescissió del contracte, si ho prefereix, però ha de comunicar-ho a l’arrendador, com a més tard, dins dels 30 dies següents a l’inici de la suspensió.
Ultra les previstes a l’article anterior, l’arrendador pot donar per resolt l’arrendament i demanar el desnonament de l’arrendatari, per les causes següents: 1a. La manca de pagament de la renda, dels seus increments, i de les quantitats complementàries assimilades a ella per serveis o subministraments. Aquesta causa no opera quan allò que ha existit no és manca de pagament, sinó manca de cobrament per l’arrendador. 2a. El sots-arrendament, o la cessió total o parcial de la finca arrendada, sense autorització de l’arrendador. 3a. El canvi de destinació pactada. 4a. L’incompliment per l’arrendatari de les condicions essencials del contracte o de les que s’hagin pactat amb caràcter d’essencials. 5a. Que l’arrendatari, o les persones que introdueixi a la finca, hi ocasionin danys per dol o per imprudència temerària, o bé que hi duguin a terme, sense consentiment de l’arrendador, obres que modifiquin la configuració de la finca arrendada, o els elements comuns de l’immoble, o que debilitin la natura o resistència dels materials emprats en la construcció. 6a. Que l’arrendatari, o les persones que hi convisquin, duguin a terme activitats que resultin notòriament immorals, perilloses, incòmodes o insalubres a l’interior de la finca arrendada o en els elements comuns. S’entén que es produeix incomoditat notòria quan l’arrendatari, amb l’activitat que duu a terme en la finca arrendada o amb la seva forma de comportar-se públicament o privada, pertorba la pacífica convivència dels altres estadants de l’immoble. 7a. L’autorització de demolició de la finca concedida per l’autoritat competent. 8a. El no ús de la finca d’acord amb la destinació pactada durant més de sis mesos en el curs d’un any.
En les finques que es trobin en règim de parcel·lació cúbica o propietat horitzontal és causa de resolució, a més a més de les previstes per l’article anterior, la infracció per l’arrendatari o per les persones que hi conviuen de les prohibicions que consten en el reglament o els estatuts de la copropietat.
L’arrendatari pot resoldre el contracte abans del transcurs del termini pactat, sense haver de satisfer cap indemnització, per qualsevol de les causes següents: 1a. L’incompliment per l’arrendador de les condicions que s’hagin pactat en el contracte d’arrendament amb caràcter d’essencials. 2a. Les pertorbacions de fet o de dret que l’arrendador realitzi en la finca arrendada. 3a. La manca d’execució per l’arrendador de les reparacions necessàries que siguin al seu càrrec. 4a. La manca de prestació per l’arrendador dels serveis que resulten especificats en el contracte. 5a. Si l’ocupant d’altre pis o local de l’immoble duu a terme activitats immorals, incòmodes, perilloses o insalubres que l’afectin de qualsevol forma.
Entre sots-arrendador i sots-arrendatari regeix el principi de llibertat de pactes.
El sots-arrendador no pot, al seu torn, sots-arrendar tota o una part de la finca. El contracte de sots-arrendament que celebri el sots-arrendatari amb un tercer és nul.
Es aplicable al contracte de sots-arrendament la normativa referida al contracte d’arrendament, substituint els termes “arrendador” i “arrendatari” per “sotsarrendador” i “sots-arrendatari”.
Es comprenen en aquest capítol els arrendaments de les vivendes a què es refereix l’article 5 d’aquesta Llei.
El fet que l’arrendatari o el seu cònjuge exerceixin dins de la vivenda, amb autorització de l’arrendador, una professió o funció pública, no fa perdre la condició d’arrendament de vivenda per a residència habitual i permanent, sempre que ho sigui efectivament.
Les normes d’aquest capítol únicament són aplicables als arrendataris de nacionalitat andorrana i als estrangers legalment residents a Andorra.
Les normes del present capítol no s’apliquen als arrendaments regulats en els capítols segon i tercer d’aquest títol.
En els supòsits de nul·litat del matrimoni, separació o divorci de l’arrendatari, el cònjuge adquireix per ministeri de la llei l’ús de la vivenda, o se subroga en l’arrendament, si així ho decideix l’òrgan judicial competent.
Els pactes que modifiquen en perjudici de l’arrendatari les normes del present capítol són nuls i es tenen per no fets.
Les normes que recull el títol II d’aquesta Llei per al contracte d’arrendament en general són aplicables als arrendaments a què es refereix el present capítol en tot allò que no el contradiguin.
Els arrendaments de vivendes que no serveixin de residència habitual i permanent es regeixen per les normes previstes al títol II d’aquesta Llei per als contractes d’arrendament de finques urbanes en general.
Es consideren arrendaments de vivendes per a vacances o turístiques els contractes en què es cedeix l’ús d’una vivenda amb mobiliari per temps no superior a un mes. Si, com a conseqüència de pròrrogues o renovacions l’arrendament es perllonga per termini superior a un mes, l’arrendament perdrà la seva consideració de vacacional o turístic.
Els arrendaments de vivendes per a vacances i turístiques es regeixen per les mateixes normes aplicables als hotels, aparthotels i pensions. L’arrendador pot desallotjar l’arrendatari usant els mateixos sistemes que s’empren per a aquells.
Es comprenen en aquest títol els arrendaments a què es refereix l’article 6 d’aquesta Llei.
En l’arrendament de locals per a negoci regeix el principi de llibertat de pactes, llevat quan aquesta Llei disposa el contrari.
La renda es pacta lliurement entre l’arrendador i l’arrendatari. L’actualització de la renda està subjecta a les mateixes limitacions que estableix, per a l’arrendament de vivendes, l’apartat 2 de l’article 46.
L’arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d’arrendament, mitjançant un preavís de dos mesos per cada any o fracció que falti per a la fi del contracte, amb un mínim de sis mesos. A més a més, haurà d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a dues mensualitats de la renda per cada any que quedés per complir.
La normativa prevista en aquest títol no s’aplica en els supòsits següents: 1r. Si l’objecte del contracte no és només el local, sinó també la indústria o el negoci que hi són establerts, quan es doni una unitat patrimonial amb vida pròpia i susceptible d’ésser explotada immediatament, únicament pendent de formalitats administratives. 2n. Si l’objecte del contracte és l’explotació del negoci durant una o diverses temporades.
El traspàs del local de negoci exigeix sempre el consentiment de l’arrendador, i es regeix pel que estipulen les parts.
Les normes que recull el títol II d’aquesta Llei per al contracte d’arrendament en general són aplicables als arrendaments a què es refereix el present títol en tot allò que no el contradiguin.
Els contractes d’arrendament de finques urbanes amb la finalitat d’ésser destinades alhora a vivenda i local de negocis es regeixen per les normes aplicables a allò que en constitueixi l’objecte essencial.