Article 1
1. Els contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l’empara del capítol primer del títol III de la Llei d’arrendaments de finques urbanes i la formalització dels quals va tenir lloc l’any 2021 o amb anterioritat, queden sotmesos, un cop finalitzi el sistema de pròrrogues que regula la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d’estímul i d’estabilitat del mercat d’arrendaments d’habitatges, al règim jurídic següent:
a) Els contractes formalitzats durant l’any 2012 o amb anterioritat o els contractes que tinguin un preu inferior o igual a 6 euros per metre quadrat poden ser prorrogats de forma tàcita d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes o poden ser resolts, a iniciativa de la part arrendadora, un cop s’esdevingui la finalització de la pròrroga corresponent, amb un preavís de sis mesos, com a mínim.En cas de formalització d’un nou contracte amb la mateixa part arrendatària o amb una tercera persona, casos en els quals la durada mínima de qualsevol dels dos contractes és de cinc anys, la renda de lloguer resultant pot incrementar-se com a màxim en els percentatges establerts als articles 2 o 3 en aquesta Llei.
b) Els contractes formalitzats durant els anys 2013, 2014 o 2015 o els contractes que a l’entrada en vigor d’aquesta Llei tinguin un preu inferior o igual a 7 euros per metre quadrat són objecte d’una pròrroga legal d’un any, la qual finalitza l’any 2028, i la renda de lloguer pot actualitzar-se durant aquest any de pròrroga, com a màxim, d’acord amb la variació que hagi experimentat l’índex de preus de consum de l’any natural anterior.En finalitzar aquesta pròrroga i durant l’any 2028, aquests contractes poden ser prorrogats de forma tàcita d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes o poden ser resolts, a iniciativa de la part arrendadora, amb un preavís de sis mesos, com a mínim.En cas de formalització d’un nou contracte amb la mateixa part arrendatària o amb una tercera persona, casos en els quals la durada mínima de qualsevol dels dos contractes és de cinc anys, la renda de lloguer resultant pot incrementar-se com a màxim en els percentatges establerts als articles 2 o 3 en aquesta Llei.
c) Els contractes formalitzats durant els anys 2016, 2017 o 2018 o els contractes que a l’entrada en vigor d’aquesta Llei tinguin un preu inferior o igual a 8 euros per metre quadrat són objecte d’una pròrroga legal de dos anys, la qual finalitza l’any 2029, i la renda de lloguer pot actualitzar-se un cop l’any durant aquests anys de pròrroga, com a màxim, d’acord amb la variació que hagi experimentat l’índex de preus de consum de l’any natural anterior.En finalitzar aquesta pròrroga i durant l’any 2029, aquests contractes poden ser prorrogats de forma tàcita d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes o poden ser resolts, a iniciativa de la part arrendadora, amb un preavís de sis mesos, com a mínim.En cas de formalització d’un nou contracte amb la mateixa part arrendatària o amb una tercera persona, casos en els quals la durada mínima de qualsevol dels dos contractes és de cinc anys, la renda de lloguer resultant pot incrementar-se com a màxim en els percentatges establerts als articles 2 o 3 en aquesta Llei.
d) Els contractes formalitzats durant els anys 2019, 2020 o 2021 són objecte d’una pròrroga legal de tres anys, la qual finalitza l’any 2030, i la renda de lloguer pot actualitzar-se un cop l’any durant aquests anys de pròrroga, com a màxim, d’acord amb la variació que hagi experimentat l’índex de preus de consum de l’any natural anterior.En finalitzar aquesta pròrroga i durant l’any 2030, aquests contractes poden ser prorrogats de forma tàcita d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes o poden ser resolts, a iniciativa de la part arrendadora, amb un preavís de sis mesos, com a mínim.En cas de formalització d’un nou contracte amb la mateixa part arrendatària o amb una tercera persona, casos en els quals la durada mínima de qualsevol dels dos contractes és de cinc anys, la renda de lloguer resultant pot incrementar-se com a màxim en els percentatges establerts als articles 2 o 3 en aquesta Llei.
2. Els pactes que modifiquin en detriment de la part arrendatària les normes d’aquest article són nuls i es consideren no establerts, sense perjudici de ser causa d’infracció administrativa, d’acord amb la Llei d’arrendaments de finques urbanes o d’aquesta Llei.
3. En cas que s’hagi atorgat a un pacte contrari al que disposa aquest article i la part arrendadora hagi cobrat una renda superior, això genera un crèdit a favor de la part arrendatària que pot descomptar de la mensualitat següent, de manera que queda alliberada de l’obligació de pagament de la renda fins a la compensació del crèdit generat. El pagament de les rendes mensuals següents s’ajusta automàticament al que està establert en aquest article, sense que això constitueixi una causa d’impagament i sense perjudici de l’aplicació del règim sancionador corresponent.
4. La part arrendadora ha d’informar de forma fefaent la part arrendatària de la voluntat de renovar el contracte d’arrendament o de resoldre’l, en cas que ho permeti aquest article, amb sis mesos d’antelació abans de la data en què es compleix l’anualitat contractual corresponent, com a mínim.
5. El règim jurídic regulat als apartats anteriors d’aquest article no és aplicable als contractes d’arrendament d’habitatges en què concorre alguna de les circumstàncies següents:
a) Que la renda mensual de l’habitatge corresponent sigui igual o superior a 2.500 euros. Aquesta renda es refereix exclusivament al preu de l’habitatge i resta exclòs del còmput el preu de les places d’aparcament, dels trasters o de qualsevol dels subministraments que estiguin vinculats al contracte d’arrendament.
b) Que l’habitatge sigui unifamiliar.
c) Que el contracte d’arrendament d’habitatge per a ús residencial i permanent s’hagi formalitzat en favor d’una persona titular d’una autorització de residència sense activitat lucrativa.
d) Que, en compliment de l’article 127 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme vigent, o concordant, s’hagin d’executar obres relatives a la seguretat, la salubritat i la higiene que impedeixin que l’habitatge continuï ocupat. Aquests treballs han de constituir actuacions subjectes a llicència prèvia d’acord amb l’article 134 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme vigent o concordant, i la incompatibilitat entre l’execució de l’obra i l’ocupació de la finca s’ha de fer constar en l’estudi de seguretat i salut en el treball i en el projecte de seguretat i salut que signen la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals. La part arrendadora ha de comunicar la voluntat de rescindir el contracte d’arrendament per aquesta causa amb una antelació mínima de sis mesos respecte de la data d’expiració del contracte i ha d’adjuntar una còpia de l’atorgament de la llicència, així com un certificat signat per la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals en què es faci constar la incompatibilitat dels treballs amb l’ocupació de l’habitatge. La llicència d’obres ha d’indicar el termini per començar-les, que no pot ser superior a sis mesos des de la data d’expiració del contracte.
e) Que la part arrendadora vulgui recuperar l’habitatge arrendat per destinar-lo a l’ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, en qualsevol moment de l’aplicabilitat d’aquesta Llei. Amb la finalitat de garantir que l’habitatge es destina a l’ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de notificar-ho a la part arrendatària amb una antelació mínima de sis mesos respecte a la data en què es compleix l’anualitat i ha de justificar el parentiu corresponent, i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l’habitatge signada per ella i, si escau, pel familiar a favor del qual es destina l’habitatge.La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l’extinció del contracte d’arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d’habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica, que ha d’anar acompanyada de la notificació efectuada per la part arrendadora i, si escau, la justificació del parentiu.Amb la finalitat de garantir que l’ús de l’immoble s’adreça a habitatge habitual, la part arrendadora o, si escau, la part arrendatària familiar ha d’acreditar davant el ministeri competent en matèria d’habitatge, en el termini de trenta dies naturals després de la recuperació de l’habitatge, el canvi de cens corresponent i l’alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d’arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L’ús propi o la cessió de l’habitatge a favor dels familiars indicats en el primer paràgraf d’aquest apartat han de ser per un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir aquest període mínim per una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.En cas d’incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf immediatament anterior, la part arrendadora ha de destinar novament l’arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d’arrendament ha de ser d’un valor inferior o igual al que s’aplicava abans de destinar l’habitatge corresponent a l’ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la part arrendadora pot actualitzar la renda del nou contracte d’arrendament amb l’índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l’habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. Als efectes previstos en aquest article, s’entén per subministraments bàsics l’electricitat, l’aigua i la calefacció.Aquesta excepció pot ser al·legada per persones jurídiques que hagin actuat en el contracte d’arrendament com a part arrendadora, sempre que la recuperació de l’habitatge es destini a socis o accionistes, o a familiars de fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d’aquests socis o accionistes, i que s’acrediti el caràcter de soci o d’accionista i, si escau, el parentiu amb la persona destinatària de l’habitatge.
f) Que la part arrendadora vulgui recuperar l’habitatge arrendat per llogar-lo al seu torn a favor d’una persona treballadora per compte aliè contractada per la part arrendadora. La persona treballadora ha de tenir la residència legal i permanent al país i la relació laboral ha de tenir com a mínim dos anys d’antiguitat, a excepció que es tracti de personal qualificat i el contracte laboral s’hagi formalitzat amb una clàusula de permanència de cinc anys com a mínim.
g) Si la part arrendadora ha venut l’habitatge objecte d’arrendament i la part compradora l’ha adquirit per destinar-lo a establir-hi la seva residència habitual i permanent, en qualsevol moment de l’aplicabilitat d’aquesta Llei. Per executar aquesta facultat, cal que la part compradora hagi notificat la voluntat de destinar l’habitatge per a residència habitual i permanent en el moment en què comunica l’adquisició de l’habitatge i la subrogació en els drets i deures de la part propietària anterior. Aquesta notificació ha de respectar com a mínim un preavís de sis mesos d’antelació respecte a la data en què es compleix l’anualitat del contracte. Un cop recuperada la possessió de l’habitatge i en el termini de trenta dies posteriors, la part compradora ha de justificar davant el ministeri responsable de l’habitatge que ha destinat l’immoble a establir-hi la residència habitual i permanent mitjançant el certificat de residència comunal i l’alta dels subministraments bàsics. La manca de presentació d’aquesta documentació o l’incompliment de destinar l’habitatge a establir-hi la residència habitual i permanent del nou propietari són constitutius d’una infracció administrativa d’acord amb la Llei d’arrendaments de finques urbanes o d’aquesta Llei.
h) Si la part arrendadora va notificar de forma escrita i fefaent a la part arrendatària la voluntat de resoldre el contracte d’arrendament de l’habitatge per expiració del termini convingut abans de l’entrada en vigor de la Llei 18/2019, del 15 de febrer, del pressupost per a l’exercici del 2019.
i) Que l’extinció del contracte d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent es produeixi per voluntat expressa de la part arrendatària de no renovar el contracte, degudament comunicada a la part arrendadora dins dels terminis establerts a la Llei d’arrendaments de finques urbanes. Correspon a la part arrendadora acreditar per escrit que la no renovació del contracte és imputable a la voluntat de la part arrendatària a demanda de l’Administració, si així és requerida.
j) Que es produeixi la desocupació de l’habitatge per causa imputable a la part arrendatària.
6. En els supòsits previstos en l’apartat cinquè anterior, a excepció de les lletres
e
i
g
, la part arrendadora pot formalitzar un nou contracte d’arrendament amb una tercera persona amb llibertat de determinació de la renda, sense que resultin aplicables els percentatges màxims d’increment previstos als articles 2 o 3 d’aquesta Llei.