Article 1 · Objecte de la Llei
La Llei té per objecte crear i regular els elements essencials de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.
Llei de l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària
- Tipus de norma
- Tipus: absent del corpus
- Vigència
- Versions
- 3 versions
- Data de publicació
- Data de publicació: absent del corpus
- Referència BOPA
- Referència BOPA: absent del corpus
- Darrera actualització de la fitxa
- Fitxa actualitzada el 23 d’agost del 2026
18 articles · 3 versions · Text oficial consolidat
/
Article 2 · Naturalesa i objecte de l’impost
L’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra és un tribut de naturalesa indirecta que grava la inversió estrangera immobiliària en territori del Principat d’Andorra que es posi de manifest de forma directa o indirecta.
Article 3 · Fet generador
1. Constitueix el fet generador de l’impost la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, amb la finalitat de destinar dita inversió a l’adquisició d’immobles o altres drets reals -amb exclusió dels drets reals de garantia-, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles; o a la promoció immobiliària.
2. Als efectes d’aquest impost, el concepte d’inversió estrangera immobiliària és el que recull la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, incloent-hi aquella inversió estrangera directa que ha de complir el règim de les inversions estrangeres immobiliàries d’acord amb la indicada Llei.
Article 4 · Exempcions
Estan exemptes de l’impost:
a) Les inversions estrangeres immobiliàries per les quals, d’acord amb la llei reguladora de la inversió estrangera, no és necessària autorització administrativa prèvia, i per tant, es troben exemptes les adquisicions, per causa de mort, de béns immobles o de drets reals sobre aquests per part d’una persona física o jurídica no resident, així com les adquisicions de participacions en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles, i les adquisicions derivades de la liquidació del règim econòmic matrimonial.
b) Les aportacions de béns immobles o de drets reals d’ús sobre aquests realitzades a favor de societats en què tots els accionistes i les persones físiques que transmeten els esmentats béns o drets reals sobre aquests tinguin entre ells un parentiu per consanguinitat o adopció en línia descendent, ascendent i/o col·lateral fins a segon grau, o siguin cònjuges o convivents en unions estables de parella.
c) Les adquisicions a títol gratuït d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles, realitzades entre conjugues, entre convivents en unió estable de parella, o les realitzades entre persones físiques que tinguin un grau de parentiu per consanguinitat o adopció en línia descendent, ascendent i/o col·lateral fins a segon grau.
d) Les adjudicacions a títol gratuït d’immobles o altres drets reals d’ús sobre aquests, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin d’immobles o drets reals sobre aquests, realitzades en el marc de les dissolucions del règim econòmic matrimonial per divorci.
e) Les adquisicions d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles que resultin com a conseqüència de l’execució de drets reals de garantia o de qualsevol altre negoci jurídic translatiu del domini o d’altres drets reals sobre béns immobles que impliqui l’extinció total o parcial d’un finançament, sempre que l’adquirent sigui la mateixa entitat bancària que ha concedit el finançament.
f) Les adquisicions d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles, que resultin com a conseqüència de l’execució de drets reals de garantia o de qualsevol altre negoci jurídic translatiu del domini o d’altres drets reals sobre béns immobles, que impliqui l’extinció total o parcial d’un finançament atorgat per una entitat bancària o una entitat financera -no bancària- que tingui origen en un préstec concedit per una entitat bancària andorrana.
g) Les adquisicions de béns immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles, per part de persones físiques no residents o residents amb menys de tres anys de residència efectiva i permanent abans de la inversió immobiliària o sucursals de persones jurídiques no residents, per desenvolupar-hi una activitat mercantil per part de la persona física o jurídica adquirent, sempre que es compleixin cumulativament totes les següents condicions:
i) Que l’activitat sigui distinta de la promoció immobiliària o la compravenda de béns immobles.i.
i) Que la propietat dels immobles o la titularitat dels drets reals o la participació en societats o altres persones jurídiques es mantingui durant un termini mínim de deu anys.ii.
i) Que no es tracti d’immobles inicialment destinats a ús residencial o d’habitatge segons l’autorització de la llicència de construcció del Comú corresponent, en quin cas queden subjectes a l’impost.i.
v) Que la inversió vagi lligada a la creació i manteniment de llocs de treball, en els termes que es fixin reglamentàriament.En cas que la propietat de l’immoble, la titularitat del dret real o la participació no es mantingui durant el termini mínim fixat en aquest apartat, l’operació quedarà subjecta a l’impost, que es liquidarà al tipus previst a l’article 8.1.b.
Article 5 · Obligats tributaris
1. Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques següents que, d’acord amb la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:
a) Persones físiques no residents al Principat d’Andorra.
b) Persones físiques residents al Principat d’Andorra, que realitzin una inversió estrangera immobiliària, que siguin residents en el moment de realitzar la inversió i que no puguin acreditar 3 anys o més de residència efectiva i permanent dins dels 10 anys anteriors a la sol·licitud de la inversió estrangera immobiliària, sempre que no sigui per raó d’estudis. En cas d’absència per raó d’estudis, aquest període computa com a residència efectiva.
c) Persones jurídiques de nacionalitat estrangera, incloses les entitats públiques de sobirania estrangera, tant si efectuen directament la inversió com si la materialitzen a través de la constitució o ampliació d’una sucursal o altre tipus d’establiment permanent.
d) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al cinquanta per cent de manera conjunta.
2. Als efectes de la present Llei, s’entén per residència la disposició d’una autorització vigent per residir al Principat d’Andorra lliurada pel ministeri competent en matèria d’immigració, així com les autoritzacions de residència sense treball, que puguin acreditar una residència efectiva i permanent a través del corresponent certificat de residència fiscal, excloent les autoritzacions temporals no prorrogables. En el cas de persones de nacionalitat andorrana, es considera residència el període d’inscripció en el registre del cens de població del Comú corresponent.
3. Són entitats públiques de sobirania estrangera els estats estrangers, les entitats i les institucions oficials públiques estrangeres i les societats i les empreses públiques de nacionalitat estrangera quan el titular de la majoria del seu capital pertanyi a alguna de les entitats mencionades, o estiguin sotmeses al seu control efectiu o tinguin la qualificació de públiques per la legislació del país d’origen.
4. Es considera participació estrangera en persones jurídiques de nacionalitat andorrana la que posseeixin, directament o indirectament, persones físiques no residents al Principat d’Andorra, o persones jurídiques estrangeres.
En el cas d’inversions estrangeres immobiliàries, també és participació estrangera si l’ostenten directament o indirectament persones físiques residents amb una residència inferior a 3 anys dins dels 10 anys anteriors a la sol·licitud d’inversió.
Article 6 · Meritació de l’impost
1. L’impost es merita en el moment de la formalització de la inversió estrangera al Principat d’Andorra davant el fedatari públic.
2. En el cas de promocions immobiliàries l’impost es merita en formalitzar la declaració d’obra nova davant del fedatari públic.
3. La pèrdua de la condició d’inversió estrangera en cap cas suposarà la devolució de l’impost que es va generar i liquidar.
Article 7 · Concepte i determinació de la base de tributació
1. La base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió estrangera immobiliària que es formalitza a conseqüència de l’autorització de la inversió estrangera.
2. Tanmateix, en el cas de persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al cinquanta per cent de manera conjunta, la base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària formalitzada que resulti proporcional a la participació estrangera en el capital social de la persona jurídica.
3. En el cas de promocions immobiliàries, el valor real de la inversió immobiliària s’ha d’acreditar prop de l’Administració tributària amb caràcter previ a la formalització de la declaració d’obra nova davant fedatari públic, en el termini, el lloc i la forma que es determini reglamentàriament. Per determinar la base de tributació de les promocions immobiliàries, no es tindran en compte les inversions immobiliàries anteriors a aquestes promocions i que ja han estat gravades.
Article 8 · Tipus de gravamen
1. Els tipus de gravamen de l’impost són els següents:
a) El tipus de gravamen és del 6 per cent sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, amb el límit màxim d’inversió en una parcel·la de terreny en la qual es construeixi un sol habitatge unifamiliar, o en la qual estigui construït un habitatge unifamiliar; o un habitatge unifamiliar, un pis, apartament o estudi, juntament amb els seus annexos, que en cap cas no podran excedir de tres places d’aparcament i de tres trasters o similars per pis.
b) El tipus de gravamen és del 10 per cent sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada per a la resta d’inversions estrangeres immobiliàries que superin els límits d’inversió immobiliària establerts a la lletraa); o en el cas d’inversions en les quals la propietat de l’immoble, la titularitat del dret real o la participació no es mantingui en les condicions fixades en l’article 4.g).
2. El tipus de gravamen aplicable a cada cas es determina, progressivament i per trams, en funció del nombre total d’unitats immobiliàries en les quals s’inverteixi, tenint en compte, si escau, el nombre d’inversions formalitzades anteriorment, sempre a comptar des de la data d’entrada en vigor d’aquesta Llei. Quan el tipus de gravamen que correspon aplicar a la inversió considerada és el tipus màxim, totes les inversions posteriors es graven al tipus màxim amb independència de la tipologia d’inversió formalitzada.
3. En el cas de persones jurídiques diferents entre les quals es considera que hi ha vinculació, el tipus de gravamen és el resultant de sumar el nombre total d’unitats immobiliàries en les quals les dites persones han invertit, de forma agregada.
Es considera que hi ha vinculació quan unes mateixes persones o entitats participen directament o indirectament en la direcció, el control o el capital de dos entitats. En tot cas, es consideren persones o entitats vinculades les següents:
a) Una entitat i els seus socis o partícips.
b) Una entitat i els seus consellers o administradors de fet o de dret.
c) Una entitat i els cònjuges, convivents en unió estable de parella, o persones unides per relacions de parentiu, en línia directa o col·lateral, per consanguinitat fins al tercer grau, dels socis o partícips, consellers o administradors.
d) Una entitat i una altra entitat participada per la primera indirectament, almenys, en el 25 per cent del capital social o del patrimoni net.
e) Dos entitats que pertanyin a un grup.
f) Dos entitats en les quals els mateixos socis o partícips o els seus cònjuges, convivents en unió estable de parella o persones unides per relacions de parentiu, en línia directa o col·lateral, per consanguinitat fins al tercer grau, participin, directament o indirectament, almenys en el 25 per cent del capital social o del patrimoni net.
g) Una entitat resident fiscal en territori andorrà i els seus establiments permanents a l’estranger.
h) Una entitat no resident fiscal en territori andorrà i els seus establiments permanents en el territori esmentat.
En els casos en què la vinculació es defineixi segons la relació
socis o partícips-entitat
, la participació ha de ser igual o superior al 15 per cent, o al 3 per cent si es tracta de valors admesos a negociació en un mercat secundari.
4. Els tipus de gravamen establerts en aquesta Llei es poden modificar mitjançant la Llei general del pressupost, d’acord amb el que determina la Llei de bases de l’ordenament tributari.
Article 9 · Quota de tributació
La quota de tributació és l’import resultant d’aplicar el tipus de gravamen que correspongui a la base de tributació.
Article 10
1. En cas que la inversió estrangera tingui per finalitat l’adquisició o la construcció i posada al mercat d’habitatge de lloguer a preu assequible per a residència habitual i permanent, per un termini mínim de deu anys, s’aplica una bonificació a la quota tributària del 90 per cent.
Aquesta bonificació s’aplica sobre la inversió destinada realment a habitatge de lloguer per a residència habitual i permanent o directament vinculada a aquest ús, com poden ser zones comunes, aparcaments i trasters assignats als referits habitatges de lloguer. Tot d’acord amb la llei que regula l’arrendament de finques urbanes.
2. En cas que s’hagin concedit bonificacions en la quota tributària per raó de l’ús de la inversió en habitatge de lloguer a preu assequible per a residència habitual i permanent, i l’obligat tributari canviés aquest ús dins del termini dels deu anys següents a la data del primer contracte d’arrendament formalitzat, l’obligat tributari ha de restituir la bonificació aplicada, en el lloc, el termini i la forma que es determini reglamentàriament. L’import a reintegrar és l’íntegre de la bonificació més els interessos de demora. En cas que el contribuent canviï l’ús d’alguna unitat immobiliària que conforma la seva inversió en habitatge, l’import a reintegrar és proporcional a la bonificació aplicada per aquella unitat immobiliària.
3. L’obligat tributari ha de sol·licitar la bonificació i ha de complir les condicions formals i els procediments que es determinin reglamentàriament. Als efectes de registre i inspecció administrativa relatius al compliment de les circumstàncies que donen lloc a la bonificació, l’obligat ha de registrar la unitat immobiliària que és objecte de bonificació, així com tots els contractes d’arrendament per a residència habitual i permanent vigents durant el període de deu anys prop de l’Administració tributària en els termes i les condicions que s’estableixin reglamentàriament.
4. S’exclouen d’aquesta bonificació les inversions immobiliàries destinades a realitzar, sobre els immobles resultants, contractes de lloguer amb opció de compra, contractes de lloguer entre persones jurídiques i altres persones o entitats vinculades descrites en l’apartat 3 de l’article 8, i altres negocis jurídics que puguin constituir frau de llei.
Article 11 · Quota de liquidació
La quota de liquidació és el resultat de restar a la quota de tributació la bonificació establerta en l’article 10, si escau.
Article 12 · Pagament a compte
1. Els obligats tributaris han d’efectuar un pagament a compte amb caràcter previ al lliurament de la resolució favorable d’inversió estrangera, en el lloc i la forma que es determini reglamentàriament.
2. El pagament a compte es calcula aplicant el tipus de gravamen que correspongui, segons el que s’estableix en l’article 8, sobre l’import de la inversió estrangera declarat en la sol·licitud presentada prop del ministeri encarregat de l’economia.
3. El pagament a compte té la consideració de deute tributari segons el que estableix la Llei de bases de l’ordenament tributari.
Article 13 · Deducció del pagament a compte i quota diferencial
El pagament a compte es dedueix de la quota de liquidació per obtenir la quota diferencial. Quan, per efecte del pagament a compte, la quota diferencial sigui negativa, el ministeri encarregat de les finances en retorna l’excés.
Article 14 · Autoliquidació i ingrés de l’impost
Els obligats tributaris han de presentar i subscriure una declaració per aquest impost, determinant el deute tributari corresponent i ingressar-lo, en el lloc, el termini i la forma que es determini reglamentàriament. En qualsevol cas el pagament haurà de ser anterior a l’atorgament de l’escriptura pública d’inversió estrangera immobiliària i s’haurà d’acreditar al Notari atorgant de l’acte.
Article 15 · Devolució d’ofici
1. Quan, d’acord amb l’article 13, la quota diferencial resultant de l’autoliquidació sigui negativa, el ministeri encarregat de les finances, si escau, ha de practicar la liquidació provisional dins els tres mesos següents computats a partir del moment en què s’hagi presentat l’autoliquidació.
2. Quan la quota diferencial resultant de l’autoliquidació o, si escau, de la liquidació provisional sigui negativa, el ministeri encarregat de les finances ha de retornar d’ofici aquesta quota, sense perjudici de la pràctica de les ulteriors liquidacions, provisionals o definitives, que escaiguin.
3. Si la liquidació provisional no s’ha practicat en el termini que estableix l’apartat 1, el ministeri encarregat de les finances ha de retornar d’ofici la quota diferencial negativa resultant de l’autoliquidació, sense perjudici de la pràctica de les liquidacions provisionals o definitives ulteriors que puguin ser procedents.
4. Transcorregut el termini establert en l’apartat 1 sense que s’hagi ordenat el pagament de la devolució per causa imputable al ministeri encarregat de les finances, s’aplica a la quantitat pendent de devolució l’interès legal previst en la normativa reguladora de bases de l’ordenament tributari, a comptar de l’endemà de la finalització del termini esmentat i fins a la data d’ordenació del seu pagament, sense necessitat que l’obligat tributari ho reclami.
5. Reglamentàriament, es determinen el procediment i la forma de pagament de la devolució d’ofici a què es refereix aquest article.
Article 16 · Obligacions dels fedataris públics
1. Els fedataris públics no poden autoritzar cap escriptura pública d’inversió estrangera immobiliària si els obligats tributaris no acrediten haver liquidat l’impost amb caràcter previ, o que els són d’aplicació els supòsits d’exempció previstos en aquesta Llei.
2. Els fedataris públics incorporen en les matrius notarials instrumentades per raó de la formalització de la inversió estrangera els documents que acrediten el compliment de l’autoliquidació i l’ingrés de l’impost que es correspon amb la inversió estrangera immobiliària formalitzada.
3. Els fedataris públics han de presentar en el lloc, la forma i el termini que es determini reglamentàriament la relació d’actes subjectes a l’impost que hagin autoritzat.
4. Els fedataris públics, en el marc d’un dels procediments previstos a la Llei de bases de l’ordenament tributari i, a requeriment previ del ministeri encarregat de les finances, faciliten a l’Administració tributària les dades, documents, antecedents i justificants amb transcendència tributària relacionats amb aquest impost.
Article 17 · Comprovació
El ministeri encarregat de les finances, quan ho consideri necessari als efectes de qualsevol actuació dirigida a la comprovació del compliment d’aquesta Llei, està facultat per exercir les prerrogatives de control previstes en la Llei de bases de l’ordenament tributari.
Article 18 · Infraccions i sancions
Les infraccions i sancions tributàries derivades del que disposa aquesta Llei es regeixen pel règim d’infraccions i sancions establert en la Llei de bases de l’ordenament tributari vigent.
jurisprudència.ad